Fahiş kira artışları karşısında emlakçılar ‘Durun Artık’ dedi

Kiralar daha ne kadar artabilir? dediğimiz bir dönemde yaşanan deprem felaketinin ardından fahiş kira artışları yeniden gündeme geldi. Kahramanmaraş merkezli 11 ilde yıkıma neden olan deprem nedeniyle birçok vatandaş, farklı kentlere göç etti. Depremzedelerin göç ettiği kentlerde kiralar, akıl almaz rakamlara ulaştı. Emlak sektörünün önde gelen isimleri, Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Şule Alp ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Reyhan Özercan kiralarla ilgili son durumu ve deprem göçünü paradurumu.com’a değerlendirdi.

Arz Stoğu Yok Kiralar Daha da Artacak

Deprem bölgesinde evi yıkılan vatandaşların barınma krizinin büyüdüğünü belirten Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı “Yaklaşık 1.5 milyonluk bir nüfusun deprem bölgesi dışında bir barınma ihtiyacı söz konusu olduğu söylenebilir. Bakan Murat Kurum’un açıklamaları çerçevesinde yaklaşık 500 bin bağımsız bölüme yakın 156 bin binanın acil yıkılacak ya da ağır hasarlı olduğu tespit edildi. 4 kişi üzerinden bir hesaplama yaptığımızda 2 milyonluk bir nüfusun barınmaya ihtiyaç duyduğunu söylemek mümkün. Deprem bölgesindeki nüfusun diğer illere göçü devam ediyor. Bugün Mersin başta olmak üzere Elâzığ gibi deprem bölgesine yakın il ve ilçeler, yoğun talep alıyor. Hazır bir arz stoku olmadığı için de kiralık daire taleplerinin geçmişten günümüze çok daha yoğun olduğu söylenebilir.  Depremden kaynaklı yaklaşık 400 bin kişilik bir nüfus,  çevre illerde kiralık daire ihtiyacını karşılama çabasında. Konya İstanbul Ankara, başta olmak üzere birçok ilimizde depremzedeler kendilerine güvenli bir yaşam kurmaya çalışıyor” diye konuştu. 

Depremin ardından  vatandaşların  binalarının  sağlamlığını sorgulamaya başladıklarını belirten Uzman Mustafa Hakan Özelmacıklı “ Bu nedenle şehir içlerinde de farklı göç hareketlilikleri görüyoruz. Daha eski bir yapıda oturduğunu düşünen vatandaşlar,  yeni yapılara geçmek için bir kiralık daire arayışına girdi.  Sitelerde oturan vatandaşlar müstakil eve geçiş arayışında, daha eski evde oturanlar deprem yönetmelikleri sonrası yapılmış evlere geçmeyi planlıyor. Bu çerçevede İstanbul başta olmak üzere kiraların talebe bağlı artış gösterdiğini söyleyebiliriz” dedi.

Yüzde 25’lik kira sınırlamasının, kiralık konut sorunu için çözüm niteliği taşımadığını söyleyen Özelmacıklı, “Kira fiyatlarının normalleşmesi için  kısa vadede çözüm göremiyorum. Eski kiracıların ödediği kiralarla yeni tutulan evlerin kiraları arasındaki fark zaten artmıştı. Yüzde 25’lik kira sınırı çözüm olmadı. Bu sınırlama gerçekçi anlamda piyasaya yansımadı. Çünkü piyasalarda enflasyona oranla beklenen artışlar, yüzde 60-70 -80 seviyelerinde. Sınırlama birçok mal sahibini memnun etmedi. Bu yüzden görülen çok sayıda kira tespit davası var  Kiralar önümüzdeki dönemde de yoğun olarak konuşulan konuların başında gelecek.  Son üç yılda konut arzı sağlayamadığımızı söyleyebiliriz.  Bu da ister istemez kira fiyatlarında yüksek artışları beraberinde getirdi. Öyle ki ne fiyat belirlerseniz belirleyin bir müşterisi var. İnsanlar çok yüksek rakamlara binaları kiralamak istiyor. Özellikle yeni dairelerin kira fiyatlarında ve güvenilir yapıların kira fiyatlarında artışlar devam edecek” diye konuştu.

Konut ihtiyacı duyan depremzedelerle ilgili sorunun aslında tam anlamıyla ortaya çıkmadığını söyleyen Özelmacıklı,” Devletin depremzede kiracı ve ev sahiplerine 15 bin lira taşınmaya yardımı var.  Ayrıca mal sahiplerine 5 bin lira kira yardımı, kiracı olanlara ise devlet 3 bin lira kira yardımı yapıyor.  Vatandaşlar bu desteği değerlendirip, kiralık daire bulmaya çalışıyor. ‘Evim Yuvam Olsun’ kampanyası çerçevesinde de 3 aylık bedelsiz, 1 yıllık ise rayiç bedelin altında kiralık talepleri alınsa da bunlar da depremzedelerin yeterli barınma ihtiyacını karşılamıyor. Şu an için bazı depremzedeler yurtlarda, otellerde konaklıyor. Okullar ve turizm sezonu açıldığında otellerde kalan vatandaşların durumu daha sürüncemede kalacak. Umarız ki konteyner kentlerle ilgili bir an önce gerekli yapılanma sağlanır. Ve asıl olan vatandaşların kalıcı konutlara yerleşmesiyle ilgili süreç, beklediğimizden çok daha hızlı ilerler” dedi.

Ülkemizde kira sınırlaması uygulamasının zor olduğunu söyleyen Özelmacıklı” Ülkemizde gayrimenkullerin değeri ilgili çok gelişmiş bir değer harita sistemine sahip değiliz. Gayrimenkul piyasaları gerçekten homojen ürünler değil. Ülkemizde bu kadar yoğun bir arz sıkıntısı varken, geliştirilen politikaların kalıcı çözümler sunması mümkün gözükmüyor” dedi.

Çok Sayıda Yetkisiz Emlakçı Var

Emlak işletmelerinin kirayı belirlemede inisiyatifi olmadığını belirten Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Ancak çok sayıda yetkisiz emlakçı var. 13 bine yakın meslektaşımız Türkiye’de konuyla ilgili yaşanan aksaklıkların çözümüne yönelik Bakanlıklara şikayetlerini iletiyor.  Kiraları mal sahipleri belirliyor. Onların istediği rakamlar var. Kiralık piyasasında mal sahibi olmayan birçok kişi de sahte ilanlarla girebiliyor. Türkiye’de maalesef hala mal sahibi kontrol sistemi söz konusu değil. Ülkemizde özellikle yetki belgesiz aracılık faaliyetleri de yüksek oranda görülüyor. Haksız fiyat rekabetine neden olanlar doğrudan aracılık yapanlarla sınırlı değil. Fiyat artışlarını fırsatçılık çerçevesinde düşünen mal sahipleri de kiraların yükselmesinde çok önemli bir unsur. Bununla beraber Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği olarak özellikle depremzede vatandaşlara yüksek kiralarla evlerini kiralamak isteyen mal sahiplerinin portföylerine aracılık etmiyoruz. Onlara hizmet vermiyoruz” diye konuştu.

Mevcut Durumu Maalesef Fırsata Çevirenler Var

Kiralarda yüksek artış yaşandığını, fırsatçıların devreye girdiğini söyleyen Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Şule Alp, “ Kiralarda halen artışlar sürüyor. Mevcut durumu maalesef fırsata çevirenler var. Dolayısıyla bu fahiş artışları ilan sitelerinde görebiliyoruz. İlan sitelerine kiraların yüksek olmasının nedeni bu tarz ilanların birbirini tetikliyor, olması. Ancak hükümetin bu konuda en kısa sürede hızlı ve sert bir yaptırımının olacağını düşünüyorum. Bir yerde bu fahiş artışlar durdurulmalı. Devletin konuyla ilgili bir takım çalışmaları var. Pandemi ile birlikte uzaktan çalışma, uzaktan eğitim gibi sebeplerden dolayı bir çok ticari ofis var boşta duruyor. Bakan Murat Kurum bununla ilgili 8 Ağustos tarihinde attığı tweetde “Boşta duran ticari alanları konuta çevireceğiz. Bu da 50 bin konut demek” duyurusunu yaptı. Hükümetin  çalışmaları neticesinde fiyatların gevşeyeceğini aşağıya inmese bile stabil kalacağını ve daha fazla artmayacağını düşünüyorum” dedi.

Kira artışlarının önüne geçilebileceğine inandığını söyleyen Alp, “ Bu çok net. Kira fiyatları daha ne kadar çıkabilir ki?  Bu arada hazine arazileriyle ilgili de bir takım çalışmalar yapılıyor. Arsa üretildikçe, ticari alanlar, konuta çevrildikçe yani arz arttıkça, ev sahipleri evlerinin bedelini ancak bir yere kadar artırabilecek.  Şimdi arz sıkıntısı yaşandığı için ev sahipleri, bu fahiş kira artışlarını yapıyor. Bugüne kadar arttı, beklendi, susuldu. Ama bu sorunu  hükümetin yakın zamanda çözebileceğini inanıyorum” diye konuştu.

Fahiş Kira Artışlarına Karşı  Rayiç  Bedel Uygulaması Getirilmeli

Fahiş kira artışlarına karşı  rayiç  bedel uygulaması getirilmesi gerektiğini söyleyen  Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Şule Alp, “Kirada fırsatçılığın son bulması için geçici olarak zam sınırlaması, tavan getirilmesi mümkün. Yüzde 25’lik sınırlama başarılı olamadı. Geçimini kiradan sağlayan ev sahipleri enflasyon ortamında bu durumdan olumsuz etkilendi. Rayiç bedel uygulaması çözüm olabilir. Nedir bu rayiç bedel uygulaması?  Kiralamada ilçe, lokasyona göre rayiç getirilmesi mümkün. Satılıkta nasıl bölge bölge fiyat farklılıkları varsa, tapuya gidip ona göre belediyeden rayiç bedeli çıkarıyorsanız. Buna göre, semtlerin, binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisi belirleniyorsa, kira sınırlamasına ilişkin benzer bir uygulama yapılabilir. Sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ayrı ayrı sınıflandırılabilir. Kiralamalarla ilgili böyle bir çalışmanın bir an önce yapılması gerektiğine inanıyorum” dedi.

Kira sözleşmelerinin e -devlet üzerinden yapılmasının denetimler açından da önemli bir gelişme olacağını söyleyen Şule Alp, “İnternet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışan yetkisiz emlakçılara karşı odalar ve dernekler birleşerek tavrımızı net bir şekilde alıyoruz. Fahiş kira artışlarının karşısında duruyoruz. Bunlara karşı hükümet tarafından çok yakın bir zamanda toplu müdahale edileceğini düşünüyoruz. Zaten bizim bağlı olduğumuz emlakçı odaları da bununla ilgili çalışmalar, yürütüyor” diye konuştu.

Henüz Deprem Göçü Kaynaklı Kira Artışı Yaşanmıyor

Kira fiyatlarının artması hem yapısal stokların az olmasından hem de enflasyondan kaynaklanıyor diyen Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Reyhan Özercan, “ Kira bedellerindeki artış son dönemlerde maksimum seviyeye çıktı. Ama depremzedelerin barınma ihtiyacından kaynaklı  ekstra bir artış değil bu.  Depremzedelerin bu fiyatlarla ev tutmaları zaten zor, imkansız.  Elbette deprem göçü sonrası kiralarda artış yaşanacak. Ancak şu an için henüz deprem göçü kaynaklı kira artışı yaşanıyor diyemeyiz” dedi.

Depremden sonra insanların sürekli sıfır daire arayışı içinde olduklarını söyleyen Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Reyhan Özercan, “İnanın insanlar kiraya da bakmıyorlar. Ben söylerken bile utanıyorum. 15-20-25 bin liralık kira arayışı var. Ama buna rağmen elimizde daire yok. Çok kötü. Kayıt dışı emlakçılara karşı, depremi fırsat bilip, kiraları yükseltenlere karşı oda olarak birlikte kararlı duruş sergiliyoruz. Mücadele veriyoruz. Fırsatçılara taviz vermiyoruz  ” dedi.

Yüzde 25’lik kira sınırı için ‘doğru da bir karar değildi’ diyen Mustafa Reyhan Özercan,  “Yüzde 25’lik sınır ev sahibiyle kiracıların arasındaki anlaşmazlıkları ortaya çıkardı. Ev sahipleri ‘çıkaramıyorsam evimi satayım’a  kadar vardırdı durumu. Yüksek kiralara karşı bir sınırlamanın ülkemizde başarıya ulaşılacağını sanmıyorum” dedi.